相続財産とひとことで言っても、財産の中にはいろいろなものがあります。
その中でも金額的に一番多いとされているものが土地・建物といった不動産です。
ですが、不動産の相続には、以下で述べるように、その性質上様々な問題がつきまといます。当事務所で実際に相続のご相談をお受けしている中でも、
「不動産を含む財産を、相続人間でどのように分割すればよいのか話がまとまらない」
「不動産の評価方法で揉めている」
「不動産を売ったお金を分割したいが、相続人の一人が住みたいと言っている」
といったお悩みを耳にすることが多いです。
こちらでは、多くの相続案件に携わってきた弁護士が、相続財産に不動産が含まれているときに起こる問題についてご説明いたします。
１ 不動産の相続が問題になりやすい事例
（１）相続人が多数いるケース
一般的に、相続にあたっては、相続人の数が多くなるだけで話が複雑化し、トラブルになるリスクが高くなるといえます。ここで、さらに不動産が相続財産に含まれていると、法定相続だけでは解決が難しく、分割方法がまとまらなくなってしまうことがほとんどです。
このような事態を避けるためには、被相続人が生前に遺言書を作成しておくことが有効です。例えば、親に再婚前の子がいる場合など、普段交流のない相続人がいるような場合には特に、不動産については誰に取得させるかをあらかじめはっきりさせておいた方が良いでしょう。
もし、こうした相続人が多数いるケースですでに相続が発生していたら、相続人全員の戸籍の収集や所在の調査が必要になってしまい、協議に入る前から躓いてしまうおそれもあります。
また、それまで面識もなかったような相続人と連絡を取り合うことに対する煩わしさ、意見が対立する相続人と話をするストレスを感じられる方も多くいらっしゃいます。そんなときは、弁護士にご依頼いただければ相続人およびその所在の調査、相続人との協議についても代行することが可能です。
（２）相続した不動産を平等に分けたいと考えているケース
相続人同士で普段から交流があり円満な関係であっても、互いに損をしないようにと平等な分割を目指すあまり、分割が難しい不動産が揉めごとのきっかけになってしまうことがあります。
不動産について平等な分割を目指すときには、①換価分割、②現物分割、③共有分割、といった方法が考えられます。
①換価分割
換価分割とは、当該不動産を売却して、売却金を相続人間で分割する方法です。分割が容易な金銭に換えられる点で、最も問題解決に適した方法だといえます。
②現物分割
現物分割とは、相続する土地を分筆して、分筆後の土地を各相続人が所有する方法です。
一見、所有する面積を揃えることで平等に分割できると思えますが、分筆された土地の方位や形状、接道部分の違いから、真の意味で同価値の分筆ができる物件はそうありませんし、家が建っている土地だと、分筆は事実上困難です。さらに、対象の土地が一般的な宅地程度の規模だと、分筆後の各土地の活用方法が見いだせず、評価額が大幅に下がることにもなりかねません。
③共有分割
共有分割とは、不動産を共有持分とする分割方法です。
遺産分割の協議がなかなか進まないときに用いられがちな方法で、表面上解決したように見えるのですが、決して望ましい解決方法とはいえません。
なぜなら、共有不動産については、その売却等の変更行為に際しては、所有者全員の同意が必要になるため、共有者の関係が良好なうちはともかく、一度意見が割れると事実上活用のできない不動産になってしまうからです。また、所有者の一人が死亡し新たに相続が発生すると共有名義人がさらに増えていくことになり、ますます処分が難しくなっていきます。
さらに、共有不動産の固定資産税は、地方税法の規定により共有者全員が連帯して納税義務を負うとされていることから、地方自治体は納税通知書をそれぞれの所有者に送付することはせず、共有名義人の代表者にのみ通知しています。すると、代表者にとっては、納期が来る毎にほかの共有者から負担分を徴収する手間が生じることになります。
したがって、共有分割はいわば相続問題を先送りにする行為となりかねないのです。
以上のとおり、終局的な解決を目指すなら換価分割をすべきですが、具体的に話を進める中で、たとえば「不動産をいくらと評価するかについて協議がまとまらない」、「相続人の一人が思い入れのある実家を売却したくないと言っている」と相続人間で足並みが揃わなくなることもよく見られます。できるだけ円満に解決したいと考えている方こそ、代理人を立てて冷静に話し合いに臨むことをお勧めします。
（３）不動産を相続すると不均衡が起こるケース
被相続人である親名義の家で同居していた相続人（子）がいるケースだと、一般的には被相続人死亡後も引き続き子が居住することが多いです。このとき、自宅の土地建物については同居していた相続人が単独で相続することを強く希望することになるでしょう。ですが、その自宅不動産に一定の価値があり、かつ自宅以外のめぼしい相続財産がない場合には、他の相続人とのトラブルになりやすいといえます。
このように、不動産を相続人のうちの一人の所有とすべきケースでは、不動産を相続した人が他の相続人に相応の現金（代償金）を支払う、代償分割という方法を取ることが望ましいといえます。不動産の評価額としては、代償分割時の時価が採用されることが多いです。もっとも、代償分割は、不動産を取得する人に他の相続人に代償金を支払えるだけの資力がなければ実行できない方法でもあります。
めぼしい財産が被相続人の自宅しかないというケースは決して少なくありません。そこで一人の相続人がその自宅を取得しようとすれば、例えば兄弟間で「兄は親と実家で同居していて苦労していないのに、弟である自分は家を出て自身の住宅ローンを払い続けてきた。それなのに相続でも兄が得をし、自分が得るものがないのは不公平だ」…といった不満が生じてくるのは想像に難くないと思います。こうして話がこじれてしまわないよう、弁護士に交渉を依頼し、早期に解決を図ることをお勧めします。
２ 不動産相続のご相談は弁護士へ
被相続人がご存命の間は、「親族の中で関係の悪い人はいないし、うちは相続トラブルとは無縁だ」、「遺言書がなくても法定相続分で分割すればいい」と考えている方も多いと思います。
しかし、相続が絡むと、故人の生前は良好だったように思えた親族間であっても、積もり積もった不公平感が持ち出されて感情的になってしまう結果、むしろ他人同士の紛争よりも話がこじれてしまった、ということは珍しくありません。さらに、相続財産は現金のようにきれいに分割できるものだけとは限りません。相続財産に不動産が含まれていると、相続人全員が納得する分割方法を見つけることが格段に難しくなり、ここまで述べてきたようなトラブルが起こってくるリスクが高くなるのです。
エミナス法律事務所では、不動産を所有されている方の遺言書作成等の生前のご対策、および相続開始後の相続人間の紛争のいずれについても多数の案件を取り扱ってきた実績がございます。
大阪市で不動産の相続についてお悩みのある方は、エミナス法律事務所へぜひご相談ください。
